2025년, 고양 창릉 ‘첫마을’인 A4, S5, S6 블록의 본청약 광풍을 기억하시나요? 당시 S5 블록 84타입 경쟁률이 400대 1을 넘기며 ‘청약 불패’를 증명했지만, 한편으로는 1억 원 가까이 오른 분양가에 당첨을 포기하는 사례도 속출했습니다.
이제 시계는 2026년으로 흘렀습니다. 올해는 창릉신도시의 진정한 ‘대장주’로 불리는 S1, S2, S3, S4 블록의 본청약이 기다리고 있습니다. 하지만 상황이 녹록지 않습니다. 공사비 상승으로 인한 분양가 인상, 그리고 S3·S4 블록의 문화재 발굴 이슈로 인한 일정 지연까지, 예비 청약자들의 머릿속은 복잡하기만 합니다.
저는 오늘 2026년 현재 시점을 기준으로, 변경된 본청약 일정과 현실적인 예상 분양가, 그리고 GTX-A 개통 지연이라는 악재 속에서도 왜 청약을 유지해야 하는지 철저하게 분석해 드리겠습니다.
가장 먼저 챙겨야 할 것은 ‘달라진 일정’입니다. 당초 모든 블록이 상반기에 몰릴 것으로 예상되었으나, 문화재 발굴 이슈로 인해 S3, S4 블록의 일정이 6월 이후로 조정되었습니다.
블록명
세대수
예상 본청약 시기
진행 상황 (2026.02 기준)
S1
494세대
2026년 3월
일정 변동 없음, 상반기 첫 타자
S2
1,057세대
2026년 6월
대단지, 초·중품아 입지
S3
1,306세대
2026년 6월~
문화재 정밀 발굴로 인한 지연 확정
S4
1,024세대
2026년 6월~
문화재 이슈, GTX 접근성 최우수
참고! S3, S4 블록의 경우 문화재청의 정밀 발굴 조사 결과에 따라 6월에서 하반기로 추가 연기될 가능성도 배제할 수 없습니다. 사전청약 당첨자분들은 LH 청약플러스 알림 설정을 반드시 켜두시기 바랍니다.
실제로 8억을 넘길까? 예상 분양가 분석
많은 분들이 가장 두려워하는 것이 바로 ‘가격’입니다. 2022년 사전청약 당시 6억 원대였던 추정 분양가는 2025년 S5블록 본청약에서 약 7.7억 원(84㎡ 기준)으로 확정되며 큰 충격을 주었습니다.
그렇다면 2026년 S1~S4 블록은 얼마에 나올까요? 제가 건설 공사비 지수와 인근 시세를 바탕으로 시뮬레이션 해본 결과는 다음과 같습니다.
2025년 기준점 (S5블록): 약 7.73억 원
2026년 예상 인상분: 기본형 건축비 인상 + 제로에너지 건축 의무화 반영 (약 3~5% 상승 예상)
2026년 예상 분양가 (S1~S4):7.9억 원 ~ 8.2억 원
“공공분양이 8억이라니 너무한 것 아니냐”는 볼멘소리가 나올 법합니다. 하지만 냉정하게 주변 시세를 봐야 합니다. 창릉과 맞닿아 있는 고양 원흥, 삼송 지구의 84㎡ 시세가 현재 9.5억~11억 원 선을 형성하고 있습니다. 보수적으로 잡아도 약 2억 원 이상의 안전마진(Safety Margin)은 여전히 유효합니다.
GTX-A 창릉역 2030년 개통: 입주 후 2년의 ‘고난’
청약 전 반드시 고려해야 할 리스크는 GTX-A 창릉역의 개통 시기입니다. 국토부와 사업시행자의 최신 발표에 따르면, 창릉역 개통은 2030년으로 사실상 굳어졌습니다.
S1~S4 블록의 입주 예정 시기는 2029년 상반기부터 시작될 전망입니다. 즉, 입주 후 약 1년에서 길게는 2년 동안은 GTX 없이 버스를 타고 연신내역(3호선, GTX-A)이나 삼송역으로 이동해야 하는 불편함을 감수해야 합니다. 이 기간 동안의 전세가 방어는 다소 어려울 수 있으므로, ‘전세 주고 잔금 치르기’ 전략보다는 ‘실입주’ 계획을 세우는 것이 안전합니다.
지금 포기하면 손해인 3가지 이유
그럼에도 불구하고 저는 “자금 여력이 된다면 무조건 잡아야 한다”고 조언합니다. 그 이유는 명확합니다.
대체 불가능한 서울 접근성: GTX-A가 개통되는 2030년 이후, 창릉에서 서울역까지 10분, 삼성역까지 15분 컷이 가능해집니다. 이는 경기도 어떤 신도시도 따라올 수 없는 입지적 독점력입니다.
우선 공급권의 가치: 사전청약 당첨자 지위를 포기하면, 향후 다른 공공분양에서의 불이익은 물론이고 다시는 이 가격(8억 원대)에 서울 생활권 신축 아파트를 구할 수 없습니다.
일반 청약 경쟁률 폭발: 2025년 본청약에서 보았듯, 포기 물량을 노리는 일반 청약 대기 수요가 엄청납니다. 사전청약 당첨자라는 ‘우선권’을 스스로 걷어차고 수백 대 1의 경쟁률 속으로 뛰어드는 도박은 하지 마십시오.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q.2026년 창릉 본청약, 전매 제한 기간은?
본청약 당첨자 발표일로부터 3년입니다. 다만, 소유권 이전 등기를 마치면 3년이 지난 것으로 간주하므로 실질적으로는 등기 후 매매가 가능합니다. 단, 실거주 의무 기간(3~5년 예상)이 적용되므로 즉시 매도는 불가능하며 전월세 금지법 완화 여부를 지속적으로 체크해야 합니다.
Q.S3, S4 블록 문화재 이슈로 취소될 수도 있나요?
아닙니다. 3기 신도시와 같은 대규모 택지 지구에서 문화재가 발견되는 것은 흔한 일입니다. 현재 진행 중인 정밀 발굴 조사가 끝나면, 해당 구역을 보존 구역(공원 등)으로 변경하거나 설계를 일부 변경하여 진행합니다. 사업 자체가 취소될 확률은 0%에 수렴하며, 단지 입주 시기가 다소 늦어질 뿐입니다.
Q.신혼부부인데 S1과 S4 중 어디가 좋을까요?
초등학생 자녀 계획이 있다면 ‘초품아’ 가능성이 높은 S2 블록을, 서울 출퇴근 편의성이 최우선이라면 GTX 역과 가장 가까운 S1 또는 S4 블록을 추천합니다. 특히 S4는 대단지의 이점과 역세권의 장점을 모두 갖춘 ‘로열 블록’으로 평가받습니다.
